L’investissement et le revenu forestier
– éléments comparatifs -
Comparatif entre l’investissement immobilier classique et l’investissement forestier
I – Investissement immobilier classique
Montant investi : 500 000 euros Immeuble urbain avec deux commerces en rez-de-chaussée
et plusieurs appartements en étages
(+) Revenus brut : 50 000 euros taux de rendement annuel 10% brut
(-) Logement vide ou impayés : mémoire
(-) Taxe foncière : 8 000 euros taux 1,6% du capital ou 16% du revenu ou 2 mois de loyers
(-) Assurances : 1 500 euros mémoire
(-) Frais de gestion : 3 000 euros taux : 6% TTC du revenu
(-) Travaux annuels : 5 000 euros montant aléatoire fixé ici à 10 % du revenu brut
(-) Impôts sur le revenu : 6 000 euros taux marginal d’imposition proposé ici à 20% sur 30 000 € de
revenus nets taxables
Soit un revenu net de 26 500 euros taux de rendement net : 5,3%
Attention aux législations sur les logements décents, sur l’accessibilité, sur les normes d’isolation …
et puis à l’augmentation de la fiscalité locale
La plus-value n’est pas prise en considération
II – Investissement forestier
Montant investi : 500 000 euros Forêt par exemple de 100 ha acheté 5 000 euros l’ha
(+) Revenu brut : 20 000 euros taux de rendement brut annuel : 4%
Soit 10 000 euros de bois d’œuvre et 10 000 euros de bois de
Chauffage – rotation 20 ans, 133 qtx à l’ha à 15 euros le stère
(+) Chasse : 3 000 euros 30 euros l’ha par an
(-) Taxe foncière : 500 euros Montant faible
(-) Assurances : 500 euros Responsabilité civile plus éventuellement incendie-tempête
(-) Frais de gestion : mémoire celle-ci est à assurer par le propriétaire-investisseur
(-) Travaux : 5 000 euros montant aléatoire représentant le coût soit des replantations après coupe rase, soit la création de chemins de desserte
(-) Impôt sur le revenu : Négligeable impôt forfaitaire basé sur le revenu cadastral
(+) Crédit d’impôt : 1 000 euros soit 20% des travaux réalisés – voir les « DEFI » acquisition
ou travaux
Résultat : revenu net : 18 000 euros soit 3,60 % de l’investissement
Ici, une plus-value sur le capital est envisageable à 2% l’an et plus
Voici l’explication reprise en tableau :
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Immeuble urbain |
Forêt
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Montant investi
500 000 € |
Dans un immeuble urbain avec un ou deux commerces en rez-de-chaussée et plusieurs appartements locatifs en étages
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Dans une forêt par exemple de 100 ha achetée 5 000 € de l’ha, ayant sur les ¾ de sa surface, des peuplements âgés entre 20 et 120 ans (futaies, taillis-sous-futaie).
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Revenu brut annuel |
50 000 € taux moyen de rendement brut annuel = 10%* |
12 500 euros taux moyen de rendement brut annuel : 2,5 %* Soit 10 000 € de bois d’œuvre et 2 500 euros de bois de Chauffage – rotation 10 ans, - + location chasse : taux de rendement brut annuel : 1 %* soit 5 000 € ou 50 € l’ha/an - Donc total du revenu brut annuel = 17 500 € soit 3,5 %* |
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Logement vide ou loyers impayés |
3 750 € soit 7,5 %* de la rentabilité en moins sur le revenu |
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Taxe foncière |
8 000 € correspondant souvent à 2 mois de loyers |
300 € Montant faible |
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Assurances |
1 500 euros |
150 euros Responsabilité civile plus éventuellement incendie-tempête |
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Frais de gestion |
3 000 € taux : 6%* TTC du revenu |
mémoire celle-ci est à assurer par le propriétaire-investisseur ou frais de gestion (gestionnaire forestier) déjà décompté du revenu des coupes de bois si aucune intervention n’est faite, il n’y a pas de frais. |
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Travaux annuels
5 000 € |
montant aléatoire fixé ici à 10 % du revenu brut |
montant aléatoire représentant le coût soit des replantations après coupe rase, soit la création de chemins de desserte Crédit d’impôt : 900 € soit 18% des travaux réalisés – voir les « DEFI » travaux - Donc 4 100 €
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Impôts sur le revenu
Taux marginal d’imposition proposé à 30%* |
8 625 € soit 30%* sur 28 750 € de revenus nets taxables
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impôt forfaitaire correspondant au revenu cadastral et servant aussi de base à la taxe foncière montant à déclarer = 600 € soit un impôt à 30% ou 180 € |
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Rentabilité nette annuelle |
20 125 € soit 4 %* de l’investissement |
12 770 € soit 2,55 %* de l’investissement |
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Plus-value annuelle |
1 %* |
2 %* |
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Total revenus & plus-values |
5%* |
4,55%* |
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Avantages fiscaux |
Défiscalisation des immeubles neufs (uniquement) |
Exonération 75 % Impôt sur la Fortune Immobilière & droits de succession. |
Source : http://foret-normandie-bretagne.fr/index.php?pn=attractivite_foret#
Comparatif entre le revenu en fermages des propriétés rurales et le revenu forestier
I – Le revenu en fermages des propriétés rurales
Nous utiliserons ici les fermages réglementés par arrêté préfectoral dans chaque département ; les terres de culture ou prairies sont classées en quatre catégories : 3ème, 2ème, 1ère cat. ou supérieur ; selon les départements et selon la qualité des terres, le fermage annuel à l’hectare se situerait entre 150 et 200 euros ; nous retiendrons 180 euros.
Revenu du fermage brut : 180 euros
Revenu de la chasse en plaine: très faible
Taxe foncière : 4/5ème au bailleur et 1/5ème au preneur : par exemple 30 euros x 4/5ème = 24 euros
Impôt sur le revenu : au taux marginal d’imposition, plus les cotisations sociales
Le revenu annuel net après impôts serait alors entre 80 et 100 euros.
Pour 10 hectares, cela donne entre 800 et 1 000 euros.
II – Le revenu forestier
Nous avons à disposition ici l’accroissement biologique annuel moyen en France qui est de 3 m3 par hectare ; par contre, pour ce qui concerne une forêt gérée, l’accroissement passe entre 3 à 4 m3 pour les feuillus et entre 6 et 7 m3 pour les résineux ; nous nous porterons alors sur une moyenne de 5 m3.
Nous supposons être dans une forêt non pas de taillis mais de futaie ou de future futaie ; la valeur de l’accroissement serait de 100 euros le m3 pour une futaie de chêne et de 50 euros pour toutes les autres essences, enfin de 10 euros le stère pour le bois de chauffage sur pied ; nous ne retiendrons ici qu’une valeur moyenne de 40 euros le m3.
Valeur totale de l’accroissement : 40 x 5 = 200 euros par hectare et par an
Cette valeur constituera soit une plus-value foncière, soit un revenu en cas de coupe.
Impôt sur le revenu : exonéré
Les frais de plantation et travaux forestiers peuvent faire l’objet d’un crédit d’impôt dans le cadre du programme « DEFI »
Taxe foncière : négligeable
Revenu de la chasse au bois : en moyenne 30 euros en plus, mais imposable.
La plus-value ou le revenu annuel net moyen serait donc de l’ordre de 200 euros.
Pour 10 hectares, cela donne 2 000 euros.