Un nouvel acte notarié :
Le contrat d’obligation réelle environnementale
La loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages - LOI n° 2016-1087 du 8 août 2016 - a créé un nouvel outil juridique, permettant aux propriétaires fonciers de faire naître sur leur terrain des obligations durables de protection de l’environnement : l’obligation réelle environnementale (ORE).
Codifiées à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, les ORE s’inscrivent dans un contrat au terme duquel le propriétaire d’un bien immobilier met en place une protection environnementale attachée à son bien, pour une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans. Dans la mesure où les obligations sont attachées au bien, elles perdurent même en cas de changement de propriétaire. La finalité du contrat doit être le maintien durable, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de services écosystémiques.
Ainsi, l'ORE est un dispositif foncier de protection de l’environnement qui présente la particularité d’être contractuel et mobilisable par les propriétaires fonciers , personnes publiques ou privées, qui souhaiteraient se saisir des problématiques environnementales.
Le contrat ORE est un dispositif volontaire et contractuel qui repose sur la seule volonté des acteurs. Il permet à tout propriétaire immobilier de mettre en place une protection environnementale attachée à son bien.
La mise en place d’une obligation réelle environnementale nécessite que le propriétaire signe un contrat avec un cocontractant qui peut être :
- une collectivité publique ;
- un établissement public ;
- ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement, une association …
L’obligation ORE peut aussi s’articuler avec un bail rural et s’étendre donc à un exploitant locataire.
Le propriétaire qui a signé ce contrat reste bien entendu possesseur de son bien. L’expérience dira si l’obligation ORE porte une atteinte réelle et sérieuse à la valeur vénale du bien
Il s’agit véritablement d’un contrat et non pas, comme cela a été dit, une servitude réelle sans fond dominant !
Les cocontractants font naître à leur charge des obligations réelles « que bon leur semble » pourvu que celles-ci aient pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de services écosystémique.
Cette souplesse dans l’élaboration des modalités du contrat permet de servir une large gamme d’enjeux. Le contrat ORE permet par exemple d’inclure des habitats naturels non couverts par la législation relative aux espaces naturels protégés.
Elle permet également de rédiger des accords au plus près des réalités écologiques, sociales et économiques.
Le principe est d’aller par convention, sur le bien foncier concerné, au-delà des simples obligations légales ou réglementaires.
Le contenu des obligations, à titre d’exemple :
- S’obliger à ne pas développer certaines activités (culture intensive, culture d’OGM, …),
- S’obliger à adopter des modes de culture plus respectueux de l’environnement (obligation de jachère, techniques culturales sans labour, …)
- S’obliger à ne pas utiliser de pesticides (insecticides, fongicides, herbicides, parasiticides …)
- S’obliger à préserver des prairies naturelles, des mares ou encore des zones humides
- Respect des paysages, des fuites ou perspectives paysagères
- Respect des habitats naturels, de la nidification
- S’interdire la chasse, l’artificialisation des sols, les défrichements et coupes rases
- S’obliger à des travaux de reconstitution de rangée d’arbres, de haies, de zones humides, de lits de ruisseau en méandres, …
- La mise en place d’une agroforesterie …
Les obligations environnementales auxquelles est tenu le propriétaire du bien immobilier, suite au contrat « ORE », peuvent porter sur une longue durée, jusqu'à 99 ans. Celles-ci perdurent pendant toute la durée prévue au contrat, indépendamment des éventuels changements de propriétaire du bien immobilier. La pérennité des mesures mises en œuvre est ainsi assurée.
Dans la mesure où le contrat ORE est un acte juridique qui fait naître des obligations pour le propriétaire du bien immobilier, son cocontractant, mais aussi pour les propriétaires ultérieurs du bien, il doit :
- être établi en la forme authentique et donc notariée ;
- être enregistré au service de la publicité foncière.
Le contrat ORE est dispensé de l’essentiel des taxes et autres frais généralement requis pour un enregistrement au service de la publicité foncière - droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière -
Le contrat ORE peut être utilisé pour mettre en œuvre les mesures de compensation environnementale requises. Dans ce cadre, le recours à l’ORE constitue une possibilité et non une obligation. Il est alors procédé à des évaluations, celle du dommage environnemental et celle de la compensation proposée.
Il ne semble pas y avoir de lien entre le contrat ORE et le paiement de la taxe carbone.
Enfin, pour améliorer l’impact de cette nouvelle mesure, il aurait été judicieux d’y joindre des mesures d’exonération (Taxe foncière, droit de mutation à titre gratuit, I.F.I. …).
Y.D.F.
(source : Ministère de la Transition écologique et solidaire qui a mis en ligne un guide méthodologique composé de fiches)