Acheter une forêt avec un emprunt
L’achat d’une forêt avec un emprunt bancaire est de plus en plus fréquent ; quand une opportunité d’achat se présente, l’investisseur en forêt n’a pas toujours la trésorerie suffisante pour assurer le financement de l’opération ; les placements à court terme ne rapportent plus rien, ils sont souvent abandonnés ; les placements à long terme ne peuvent pas toujours être transformés facilement en disponibilités immédiates ; le recours à l’emprunt devient nécessaire, mais pour cela, il y a plusieurs manières de faire :
L’acheteur de la forêt est aussi l’emprunteur
Ici, l’opération est assez simple, l’acheteur est également l’emprunteur ; l’acheteur peut–être une personne physique ou une personne morale, un groupement forestier.
La difficulté réside dans le fait que les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles des revenus forestiers, ces derniers étant taxables forfaitairement.
Concernant l’IFI, la forêt sera, sous respect de conditions, imposable pour ¼ seulement de sa valeur, l’emprunt pourra être pris en compte dans les mêmes proportions.
L’acheteur de la forêt est une personne morale, l’emprunteur étant une personne physique associée
Cette situation provient souvent d’une exigence du prêteur ; la personne morale n’a souvent à proposer en garantie qu’un capital social faible alors que la personne physique présente un gage général de ses revenus et de son patrimoine.
Le montant de l’emprunt est mis par l’emprunteur à la disposition de la société acquéreur soit par souscription dans son capital social, soit par versement en compte courant.
Concernant l’IFI, il y a toujours l’exonération des ¾ de la forêt, par contre quid de la déduction du compte courant et/ou de l’emprunt ?
L’emprunt est réalisé dans le cadre d’une vente à soi-même portant sur un autre immeuble, la forêt étant payée comptant au moyen du prix de cette vente.
Puisque les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus forestiers, certains ont cherché à faire porter l’emprunt sur un autre bien possédé par l’emprunteur, notamment un bien qui génère du revenu imposable.
Une vente portera sur cet autre bien et se réalisera en faveur d’une société familiale à créer pour l’occasion ; elle sera financée par l’emprunt dont on a besoin ; le prix de vente sera remis au vendeur ce qui lui permettra d’acquérir la forêt au comptant.
Les intérêts d’emprunt seront alors déductibles des revenus de l’immeuble vendu ; ce point de la déductibilité des intérêts d’emprunt représente sur les solutions précédentes un avantage non négligeable.
Concernant l’IFI, il y aura exonération des ¾ de la forêt et imposition réduite de la société familiale compte tenu de son emprunt ; là encore un avantage non négligeable …
Cette opération doit être utilisée avec précaution, elle doit être motivée de façon à ne pas être considérée comme un abus de droit …
Y.D.F.